Proses Pembelian Rumah Melalui KPR

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah, umumnya diberikan oleh pihak bank. Ada beberapa alasan mengapa nasabah melakukan pembelian rumah melalui KPR, dan beberapa alasan mengapa pengajuan KPR ditolak (silahkan mencari informasi terkait melalui internet). Pada artikel ini hanya membahas bagaimana proses pembelian rumah melaui KPR.

1.       Survei Perumahan

Calon pembeli melakukan kunjungan ke Marketing Office perumahan (developer) untuk mengecek tipe rumah yang diinginkan, melakukan negosiasi harga, dan yang terpenting adalah kunjungan ke lokasi untuk melihat rumah contoh. Biasanya ada satu orang sales yang akan melayani calon pembeli.

Calon pembeli dapat meminta staf sales untuk memberikan simulasi pembayaran dengan berbagai tipe pembayaran yang disediakan pihak developer, seperti cash keras, cash bertahap, atau KPR. Calon pembeli juga perlu memperhatikan apakah harga pembelian sudah mencakup biaya PPn, IMB, daya listrik, AJB, Balik Nama, BPHTB, biaya proses KPR, PBB, dan lainnya. Umumnya, harga rumah hanya mencakup PPn, IMB, dan daya listrik (2200 VA).

Apabila pembeli sudah sepakat, pembeli dapat melakukan pembayaran DP (uang muka) sebagai bukti Tanda Jadi. Pihak sales akan memberikan Tanda Terima sebagai bukti sudah dilakukannya pembayaran DP, lembar persetujuan yang berisi butir-butir yang telah disampaikan pihak sales kepada pembeli, dokumen ketentuan serah terima, denah rumah, spesifikasi bahan bangunan rumah, dan dokumen lainnya.

Calon pembeli harus memperhatikan persyaratan developer apabila terjadinya pembatalan pembelian rumah, apakah tanda jadi menjadi hangus atau dikembalikan dengan utuh atau dikenakan biaya pinalti.

Kosakata:

* Kreditur adalah Kreditur adalah pihak yang mempunyai piutang atau yang memberikan kredit atau memberikan hutang kepada pihak lain.

* Debitur adalah pihak yang berhutang kepada pihak lain yang dijanjikan untuk dibayar kembali pada masa yang akan datang.

2.       Pengajuan KPR

Calon pembeli mengajukan permohonan KPR ke (dianjurkan beberapa) bank yang diinginkan. Dokumen yang diperlukan biasanya berupa copy 3 bulan terakhir rekening koran, KTP, Akta Lahir, Kartu Keluarga, NPWP, slip gaji, surat keterangan kerja, dan dokumen identitas lainnya. Pihak bank akan melakukan survei kepada calon pembeli melalui telepon atau kunjugan langsung. Apabila bank sudah menyetujui pengajuan KPR, maka calon pembeli bisa membandingkan fasilitas dan layanan yang akan diberikan oleh pihak bank. Calon pembeli dianjurkan memperhatikan kredibilitas bank, rekam jejak bunga mengambang (floating), dan keluhan-keluhan yang disampaikan masyarakat di media massa.

Calon pembeli juga dapat mengajukan pengurangan/diskon terhadap biaya-biaya pemrosesan KPR seperti provisi/jasa (1%), administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), dan biaya lainnya.

3.       Penandatangan Akad Kredit

Apabila sudah terjadi kesepakatan KPR dengan salah satu bank, calon pembeli akan bertemu dengan pihak bank di kediaman notaris yang ditentukan. Umumnya, pihak bank dan developer sudah memiliki notaris yang dipercaya. Pada saat penandatanganan akad kredit, calon pembeli diminta untuk membawa beberapa dokumen identitas seperti KTP, Kartu Keluarga, NPWP, dan dokumen lainnya. Calon pembeli juga membayar biaya-biaya penandatangan akad kredit kepada notaris seperti, biaya Akta Perjanjian Kredit (PK), biaya Akta Perjanjian Pemberian Jaminan dan Kuasa (PPJK), dan Biaya Waarmerking. Pihak developer akan memberikan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) asli kepada calon pembeli dan kemudian diserahkan langsung kepada pihak bank. Pihak bank akan memberikan tanda terima diterimanya PPJB sebagai jaminan sementara KPR.

Calon pembeli dapat mengambil Akta Perjanjian Kredit (PK) asli, dan Akta Perjanjian Pemberian Jaminan dan Kuasa (PPJK) asli sesuai dengan kesepakatan calon pembeli dan notaris (umumnya 3-4 bulan setelah penandatanganan akad kredit). Calon pembeli dapat mengambil PPJB dari pihak bank apabila sudah melunasi KPR.

Kosakata:

* Waarmerking (bahasa Belanda) adalah penandaan atau pendaftaran suatu akta, bahwa notaris hanya menandakan atau mendaftarkan suatu akta namun tidak menjamin bahwa isinya diperkenankan secara hukum, atau yang menandatangani adalah orang yang benar, atau apakah tanggal penandatanganan sesuai dengan kondisi nyata. Bentuk waarmerking biasanya hanya berupa nomor atau stempel/cap lambang garuda pada akta.

* Akta PK berupa dokumen perjanjian utang-piutang antara calon pembeli dan bank.

* Akta PPJK berupa dokumen pemberian jaminan dan kuasa dari pihak bank kepada salah satu pegawai bank untuk  mewakili pihak bank dalam menjalankan Perjanjian Kredit (PK) dengan calon pembeli.

* Akta PPJB berupa dokumen perjanjian pengikatan jual beli antara calon pembeli dengan developer.

4.       Serah Terima Rumah

Apabila rumah telah selesai dibangun oleh pihak developer, maka pembeli (bukan calon pembeli lagi) akan mendapatkan surat undangan serah terima rumah. Pembeli akan mendapatkan beberapa rangkap kunci rumah, formulir-formulir, dokumen rumah seperti denah rumah, skema isometric instalasi air dan listrik, dan garansi perbaikan rumah selama periode tertentu. Pembeli dianjurkan mengecek isi rumah agar dapat mengajukan perbaikan selama masa garansi dari developer.

5.       Penandatanganan Balik Nama

Pada tahapan berikutnya, pembeli akan diundang oleh pihak developer untuk melakukan penandatangan balik nama, dimana rumah yang dibeli akan diubah nama pemiliknya dari developer menjadi nama pembeli. Pembeli membawa dokumen yang diminta seperti KTP, NPWP, Kartu Keluarga, dan lainnya. Pada proses ini, pembeli diminta untuk membayar sejumlah biaya kepada pihak developer seperti biaya BPHTB (Bea/Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangungan) sebesar 5% dari harga rumah dikurangi NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) tidak kena pajak, biaya Akta Jual Beli sebesar 0.3% dari harga rumah, biaya balik nama sertifikat sebesar 1.1% dari harga rumah, dan biaya Pajak Bumi dan Bangungan (PBB). Pembeli juga membayar biaya kepada notaris berupa biaya cek sertifikat, PNBPHT, Akta SKMHT (Surat Kuasa Untuk Memberikan Hak Tanggungan), APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), Pendaftaran SHT (Sertifikat Hak Tanggungan), dan biaya proses Hak Milik.

Pihak developer akan memberikan sejumlah dokumen kepada pembeli yang akan langsung diambil oleh bank sebagai jaminan berikutnya, yaitu dokumen asli sertifikat rumah, dokumen copy legalisir Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Akta Jual Beli (AJB) asli, dokumen copy legalisir gambar bangunan, dan dokumen copy gambar situasi. Dokumen-dokumen tersebut dapat diambil pembeli dari bank setelah melunasi KPR.

Pembeli dapat mengambil Akta SKMHT dan Akta APHT dari notaris sesuai kesepakatan (biasanya 4-5 bulan sejak dilakukannya penandatanganan balik nama).

Kosakata:

* BPHTB adalah pajak yang dibayarkan oleh pembeli tanah/bangunan, sedangan untuk penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh). Besaran BPHTB ditentukan oleh nilai tertinggi antara Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP atau nilai transaksi) dengan NJOP, lalu dikurangi dengan NJOP/NPOP tidak kena pajak (tergantung tiap-tiap daerah/provinsi). Penjual tidak mendapatkan pengurangan NJOP/NPOP tidak kena pajak. Pajak yang dibayarkan yaitu sebesar 5% dari hasil akhir perhitungan. BPHTB dibuktikan dengan dokumen pembayaran pajak.

* NJOP tidak kena pajak adalah besaran pembebasan pajak bagi pembeli tanah atau bangunan, tergantung pada daerah/provinsi.

* AJB adalah merupakan dokumen berupa bukti otentik secara hukum pembelian tanah atau bangunan dari pihak penjual secara lunas.

* PBB adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. PBB ditunjukan dalam bentuk dokumen pembayaran pajak.

* PNBPHT

* Akta SKMTH merupakan dokumen yang berisikan pemberian kuasa yang diberikan oleh Pemberi Agunan/Pemilik Tanah (Pemberi Kuasa) kepada Pihak Penerima Kuasa  untuk mewakili Pemberi Kuasa guna melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor atas tanah milik Pemberi Kuasa. Kreditur setelah memperoleh SKMHT dari debitur atau pemilik jaminan, maka selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah diberikan SKMHT diwajibkan untuk memasang APHT.

* APHT merupakan dokumen yang mengatur persyaratan dan ketentuan mengenai pemberian Hak Tanggungan dari debitor kepada kreditor sehubungan dengan hutang yang dijaminkan dengan Hak Tanggungan.

* SHT adalah sertifikat atau dokumen yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan.

* SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah dokumen/sertifikat yang menerangkan bahwa pemiliknya memiliki hak penuh atas kepemilikan tanah pada kawasan dengan luas tertentu yang telah disebutkan dalam sertifikat tersebut. Berbeda dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) yang memiliki batas waktu tertentu, Sertifikat Hak Milik tidak ada batas waktu kepemilikan. Sertifikat ini dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

* IMB adalah dokumen yang berisikan izin yang diberikan untuk melakukan kegiatan membangun yang dapat diterbitkan jika rencana bangunan dinilai telah memenuhi ketentuan yang meliputi aspek pertanahan, aspek planologis, aspek teknis, aspek kesehatan, aspek kenyamanan dan aspek lingkungan.

Perhitungan Besaran PBB:

Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misal, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp. 700.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

Harga tanah : 200 m² x Rp. 700.000                                                     = Rp. 140.000.000

Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                                                 = Rp.  60.000.000

                                                                                                                     -------------------- +

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB                                                    = Rp. 200.000.000

NJOP Tidak Kena Pajak                                                                           = Rp.   12.000.000

NJOP untuk penghitungan PBB                                                             = Rp. 188.000.000

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% x Rp188.000.000                           = Rp.    37.600.000

Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang 0,5% x Rp. 37.600.000  = Rp.          188.000

Faktor Pengurangan / Stimulus                                                            = Rp.            15.000

                                                                                                                         -------------------  -

PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                                                           = Rp.            73.000

     

Perhitungan Besaran BPHTB

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp. 700.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000                       = Rp. 140.000.000

Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                = Rp.   60.000.000

                                                                                       -------------------- +

Jumlah Harga Pembelian Rumah:                         = Rp. 200.000.000

Nilai Tidak Kena Pajak *)                                         = Rp.   80.000.000

                                                                                        -------------------- -

Nilai untuk penghitungan BPHTB                           = Rp. 120.000.000

BPHTB yang harus dibayar 5% x Rp140.000.000 = Rp.     6.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp. 80.000.000, Bogor Rp. 40.000.000, Tangerang Rp. 30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.

     

Perhitungan Besaran PPh

Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP harga tanah Rp. 700.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 600.000 per m². Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?

Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000                    = Rp. 140.000.000

Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000             = Rp.   60.000.000

                                                                                    -------------------- +

Jumlah Harga Penjualan Rumah                        =  Rp. 200.000.000

PPh yang harus dibayar 5% x Rp200.000.000 = Rp.     10.000.000

6.       Pengambilan Dokumen Jaminan Bank

Setelah pembeli melunasi KPR, bank akan mengundang pembeli untuk melakukan serah terima dokumen-dokumen yang dijadikan jaminan oleh pihak bank. Pembeli membayar sejumlah biaya kepada notaris untuk pengambilan dokumen dan selesainya pembayaran KPR. Perhatikan besaran biaya yang dikenakan bank kepada pembeli apabila pembeli menunda pengambilan dokumen-dokumen setelah pelunasan KPR, karena bank akan mengasumsikan sebagai biaya penempatan dokumen.

Proses pembelian rumah dengan metode KPR ini mungkin bisa berbeda pada beberapa situasi tergantung developer, bank, wilayah, dan lainnya.